El derecho de opción de compra es una herramienta legal que permite a una persona o entidad adquirir un bien o propiedad mediante el pago de un precio acordado previamente. Este derecho se otorga a través de un contrato de opción, en el cual se establecen las condiciones y términos de la transacción.
En España es una figura muy utilizada en el ámbito inmobiliario, ya que permite a los compradores tener un plazo de tiempo para decidir si realmente quieren comprar la propiedad y a los vendedores asegurar un comprador potencial antes de poner la propiedad en el mercado.
En este artículo, analizaremos en detalle el funcionamiento del derecho de opción a compra, sus beneficios y riesgos, y cómo se utiliza en la práctica. También discutiremos las leyes y regulaciones que rigen este derecho en España.
¿Qué es el «derecho de opción de compra»?
El derecho de opción de compra es un contrato (precontrato) en virtud del cual uno de los contratantes, la propietaria o concedente-promitente, atribuye a otra, la concesionaria-optante, la facultad en exclusiva de decidir la celebración o no de un contrato de compraventa, debiendo quedar determinados en ese precontrato los elementos esenciales de lo que será el contrato de compraventa, como son objeto (determinar el inmueble), plazo cierto de opción y precio.
Ejemplo:
“ Juan, el propietario de un chalet suscribe un contrato de opción a compra con Pedro que está interesado en comprar en un futuro ese inmueble, debe quedar perfectamente identificado el objeto (Inmueble, titularidad, inscrito en el Registro de la Propiedad, Referencia Catastral, etc.), también el plazo de de ejercicio de
opción, ejemplo 2 años y el precio, en su caso, de la futura compraventa de 225.000 euros”
Partes del contrato o precontrato de opción de compra:
– Concedente o promitente (es el propietario de concede la facultad de opción y futuro vendedor, en su caso).
– Concesionario u optante (es la parte interesada, a priori, en una compraventa futura, que decidirá unilateralmente si llevarla a cabo o no y convertirse en futuro comprador).
Elementos esenciales del contrato
Existen, según el Tribunal Supremo, tres requisitos que deben constar, de forma obligatoria, para dar validez a un contrato de opción de compra:
– Determinación exacta del OBJETO de la futura compraventa
– Determinación exacta del PRECIO de la futura compraventa
– Determinación del PLAZO de ejercicio del derecho de opción
Debe quedar perfectamente determinado el inmueble o bien objeto de opción a compra y, en su caso, compraventa futura. Es importante identificarlo plenamente en el contrato de opción (inscripción en el Registro de la Propiedad, Referencia Catastral…).
Por otra debe quedar determinado el precio de la futura compraventa, caso de que el concesionario ejerza el derecho de opción a compra.
También es necesario que quede estipulado el plazo en el que el optante debe ejercer su derecho de opción.
Derechos y obligaciones de las partes del precontrato de opción a compra
El promitente no puede vender el inmueble objeto del contrato a un tercero durante el tiempo que dura la opción de compra sino que debe tenerla libre a disposición del optante.
El optante o concesionario puede o no ejercitar el derecho de opción, no es una obligación sino un derecho.
En el caso de que el optante quiera ejercitar su derecho debe hacerlo siempre dentro del plazo determinado en el contrato, en caso contrario perderá irremediablemente su derecho, a tal efecto es muy importante que comunique al concedente, que ejercita su derecho de opción y va a proceder a comprar, siempre de forma que quede constancia fehaciente (Burofax, comunicación notarial, etc.) antes de la terminación del plazo de opción, debiendo señalar Notaría, fecha y hora de firma de la compraventa a fin de que el concedente o vendedor acuda y no tenga excusa.
Debe determinarse en el contrato de opción, el plazo de derecho de opción y es muy conveniente determinar el plazo de de perfección del contrato de compraventa, por ello es necesario que el optante comunique que ejercita el derecho y cuándo se va a perfeccionar (escritura pública de compraventa) que deberían ser, a menos que se pacte lo contrario, ambas antes del término del plazo de opción.
La opción de compra es inscribible en el Registro de la Propiedad si así se pacta entre las partes y siempre y cuando quede estipulado el precio y el plazo de opción que no podrá exceder de cuatro años.
Una vez ejercitada la opción de compra por el optante en el plazo concedido, puede exigir del concedente que se perfeccione el contrato de compraventa, es decir, que se haga efectiva la compraventa, en caso de negarse el concedente o vendedor, el optante puede acudir a vía judicial para obligar al propietario a realizar el negocio de la compraventa.
Prima del derecho de opción
Los requisitos necesarios del contrato de opción de compra son, únicamente, el objeto, precio de compraventa y plazo del derecho de opción.
La opción de compra puede conllevar precio, también llamada prima, con establecimiento de cláusula penal, o sin precio.
El precio o la prima del derecho de opción puede pactarse por acuerdo entre las partes y es una contraprestación al concedente por bloquelar la venta del bien durante el tiempo que dura el plazo de opción de compra.
La prima es el precio que paga el optante al concedente por el derecho de opción, normalmente suele establecerse una cláusula penal para el caso de que el concesionario no ejercite el derecho de opción la pierda a favor del concedente. En caso de que el concesionario ejercite el derecho de opción y proceda a comprar la prima abonada será como pago a cuenta del precio de la compraventa.
Opción de compra y contrato de Alquiler
El contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra son contratos distintos e independientes.
En muchas ocasiones el contrato de opción de compra va incorporado a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, pudiendo pactarse entre los contratantes que las rentas abonadas durante el plazo de opción, siempre y cuando se ejercite ese derecho en plazo, serán como entrega a cuenta del pago del precio en todo o en parte.
Tiene la ventaja de que el arrendatario conocerá perfectamente el inmueble también para decidir si ejercita el derecho de opción a compra (humedades, vecinos ruidosos, etc.).
En conclusión, el derecho de opción a compra es una herramienta valiosa tanto para los compradores como para los vendedores en el mercado inmobiliario. Permite a los primeros tener tiempo para reflexionar y tomar una decisión informada sobre la compra de una propiedad, mientras que a los segundos les brinda la seguridad de un comprador potencial antes de poner la propiedad en el mercado.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que existen riesgos asociados con el uso de este derecho, y es necesario conocer las leyes y regulaciones aplicables en España para evitar problemas legales.
En general, es recomendable buscar asesoramiento legal antes de firmar cualquier contrato de opción a compra.
En LLReal Abogados somos especialistas en este tipo de cuestiones, asesorando y guardando, siempre, los intereses de nuestros clientes.
