En este artículo le explicaremos qué son los contratos de arras y qué tener en cuenta a la hora de firmarlos.
La reactivación del mercado inmobiliario después de la crisis del año 2008 y siguientes ha dado lugar a un aumento del uso de las arras en el contrato de compraventa de vivienda.
Hoy en día comprar una vivienda es una cuestión de mucha enjundia porque, como sabemos, el precio de la vivienda ha subido mucho con respecto al nivel de vida. Podemos pasarnos toda una vida pagando una hipoteca para tener una casa.
Por ello cuando vamos a comprar debemos asesorarnos, en los contratos preparatorios y en la propia compraventa para evitar cometer errores que nos van a salir muy carios en el futuro.
Por ello, un asesoramiento a tiempo evita muchos problemas y es curioso como muchas personas no se asesoran para algo tan importante.
Hoy les vamos a hablar de las cláusulas garantistas de los contratos preparatorios de la compraventa, es decir, vemos una casa que nos gusta, por ejemplo, pero por diversos motivos todavía el propietario no la puede vender y hay que esperar un tiempo o bien tiene varias propuestas de compra, o el comprador necesita financiación y precisa tiempo para que el banco le conceda el préstamo hipotecario, y uno y otros quieren garantía de que se va a comprar o bien vender, dependiendo del estatus que ocupemos.
¿Qué es un contrato de arras?
Las arras o señal es un pacto privado entre comprador y vendedor dentro de un contrato preparatorio de compraventa, donde el primero se compromete a efectuar una compra futura de un inmueble y el vendedor a vender, estableciendo un precio y unas condiciones, entregando el comprador una cantidad de dinero a cuenta del precio total de la compraventa.
Las arras son una garantía que conlleva asegurar el cumplimiento de la obligación de comprar un inmueble por parte del comprador y de vender por parte del propietario por el importe acordado y en la fecha que se señale o bien resarcir daños y perjuicios.
El comprador reserva el derecho de compra.
El vendedor se compromete a vender.
Ambos deben cumplir las condiciones de ese pacto (precio, tiempo, etc.) o bien resarcir al otro, depende de los casos.
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Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos básicos de contratos de arras, como son:
Arras Confirmatorias
Arras Penales
Arras Penitenciales.
Contratos de Arras Confirmatorias
Es un pacto dentro de un contrato de compraventa por el cual el comprador da una “señal” o prueba de la celebración del contrato de compraventa.
Es un anticipo o pago a cuenta del precio final de la compraventa.
Este tipo de arras no permite resolver el contrato celebrado, sino que el comprador tiene obligación de comprar y el vendedor de vender por el precio y en las condiciones acordadas.
El contrato de compraventa con arras confirmatorias es vinculante, no da derecho a las partes a desistir.
Cualquiera de las partes del contrato puede intimar a la otra judicialmente a comprar o vender, es decir exigir el cumplimiento forzoso o en caso de que sea imposible, resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios.
Si el contrato se cumple, las arras confirmatorias son un anticipo o entrega a cuenta del precio.
Contratos de Arras Penales
Son un pacto para asegurar el cumplimiento del contrato pero no vinculan a comprar como las confirmatorias.
Para caso de incumplimento de la otra parte se establece un resarcimiento, una penalización.
La cantidad entregada en concepto de arras tiene como objeto el resarcimiento para el caso de incumplimiento.
El comprador entrega una cantidad en concepto de arras y si no compra en los términos acordados, el vendedor se las queda como resarcimiento.
Si es el vendedor el que se echa atrás con la venta, deberá devolver al comprador el importe depositado en concepto de arras penales y otra cantidad igual.
Si se cumple el contrato, la cantidad por arras penales se considerará como un pago anticipado del precio.
En este tipo de arras no se puede desistir libremente del contrato, sino tiene que existir un incumplimiento del contrario.
Es importante que el tipo de arras estén perfectamente definidas para que no haya lugar a confusión.
Si incumple el comprador, el vendedor se queda con el importe de las arras, si es el vendedor el que no cumple con sus obligaciones debe devolver el doble.
Contratos de Arras Penitenciales
El pacto de arras penitenciales permite que cualquiera de las dos partes pueda desistir del contrato sin causa alguna.
La parte que desiste si es el que las entregó las pierde y si es el que la recibió debe devolverlas duplicadas.
No es necesario que haya ningún incumplimiento para desistir, solo la voluntad de una de las partes.
Si no se especifica que tipo de arras son en el contrato, se entenderán que son penitenciales a menos que pueda deducirse del contenido del contrato que son de otro tipo.
¿Qué datos deben constar en un contrato de arras o preparatorio de la compraventa?
Identificación completa de comprador y vendedor.
Perfecta identificación del inmueble
Precio final de la compraventa
Forma de Pago
Plazo máximo para formalizar el contrato
Forma de notificación
Cantidad de arras que se descontarán del precio final
Compromiso de elevar a escritura pública la compraventa, notaría, fecha y preaviso.
Distribución de gastos de la compraventa
Ambos deben firmar en todas sus hojas
Debe constar la fecha del contrato
Debe anexarse al contrato, a poder ser, copia de toda la documentación de identificación de los titulares y del inmueble.
¿Hasta cuándo se puede desistir de la compraventa?
En el contrato de arras confirmatorias no se puede desistir.
Para las Arras penales en la fecha del incumplimiento de la otra parte.
En el contrato de Arras penitenciales, en cualquier momento previo a la consumación del contrato.
Fiscalidad:
Impuestos en los contratos de arras
Si la vivienda es nueva debe aplicarse al importe de arras el IVA o IGIC.
Si la vivienda es de segunda mano el comprador tributará por el ITPAJD (impuesto de Transmisiones patrimoniales), por lo que las arras no conllevarán IVA o IGIC.
La cantidad de arras, caso de desistir, se considerará una ganancia o pérdida patrimonial. Se pueden declarar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.
¿Qué impuestos paga el comprador?
a) Si la vivienda es nueva: IVA o IGIC y AJD (Actos Jurídicos documentados, que son la escritura pública notarial), así como la Inscripción en el Registro de la Propiedad.
b) Si el inmueble es de segunda mano: ITP (Impuesto de transmisiones patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos documentados, que son la escritura pública notarial), así como la Inscripción en el Registro de la Propiedad.
¿Quién paga la Plusvalía Municipal?
Por ley corresponde al vendedor, pues es quien puede obtener la ganancia entre la compra y la venta. No obstante, cabe la posibilidad de pactar que sea el comprador quien se haga cargo. Antes se abonaba siempre, ahora sólo si existe ganancia patrimonial para el vendedor entre el precio de compra y venta.
¿Quién paga el IBI del año de la compraventa?
El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) tiene obligación de abonarlo la persona que sea propietario de la vivienda a día 1 de enero del año de la compraventa, pero puede repercutir en el comprador la parte proporcional qué este vaya a disfrutar de la vivienda durante el año de devengo.
En LLReal Abogados somos expertos en contratos preparatorios de compraventa, contratos de compraventa y todo tipo de contratos. Nuestro consejo es que se asesoren previo a cualquier acto jurídico de relevancia, para ello pueden consultarnos presencial y de forma online.
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